Menos de dos semanas han sido suficientes para que el Ejecutivo central resuelva la anulación por parte del Tribunal Constitucional de método de cálculo del Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana. Una celeridad que ha sorprendido dado que el Poder Judicial, tanto el Supremo como el Constitucional tenían sentencias previas al respecto, llevaba cuatro años advirtiendo al Gobierno sobre las lagunas de la norma recaudadora.
El Real Decreto Ley que aprobó el consejo de ministros el lunes 8 de noviembre, corrige los aspectos tachados por el TC e incorpora alguna modificación que estaba fuera del menú. Según la nota del Ministerio de Hacienda, el nuevo texto devuelve certidumbre a los ayuntamientos y a los contribuyentes, a la vez que evita distorsiones en el mercado inmobiliario que podrían haber derivado del vacío legal. Hay que recordar que la recaudación de este impuesto supone la segunda fuente de ingresos de los ayuntamientos y que en el último ejercicio ascendió a más de 2.000 millones de euros.
Desde el momento de la publicación del Real Decreto Ley en el Boletín Oficial del Estado, se abre un periodo de seis meses para que las haciendas municipales adapten sus normativas a este nuevo marco legal.
La modificación de la norma adecúa la base imponible del impuesto a la capacidad económica efectiva del contribuyente. Para ello, se mejora la técnica de determinación de la base imponible en el sistema objetivo, para que refleje en todo momento la realidad del mercado inmobiliario, y, además, se convierte en optativo este sistema, permitiendo que la base imponible del impuesto sea la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición de un terreno cuando así lo solicite el obligado tributario.
A partir de ahora se establece que la base imponible del impuesto será el resultado de multiplicar el valor catastral del suelo en el momento del devengo por los coeficientes que aprueben los ayuntamientos, que en ningún caso podrán exceder de los que se indican en función del número de años transcurridos desde la adquisición del inmueble.
| Inferior a 1 año 0,14 |
| 1 año 0,13 |
| 2 años 0,15 |
| 3 años 0,16 |
| 4 años 0,17 |
| 5 años 0,17 |
| 6 años 0,16 |
| 7 años 0,12 |
| 8 años 0,10 |
| 9 años 0,09 |
| 10 años 0,08 |
| 11 años 0,08 |
| 12 años 0,08 |
| 13 años 0,08 |
| 14 años 0,10 |
| 15 años 0,12 |
| 16 años 0,16 |
| 17 años 0,20 |
| 18 años 0,26 |
| 19 años 0,36 |
| Igual o superior a 20 años 0,45 |
El Ministerio de Hacienda prevé actualizar estos coeficientes anualmente dentro de la Ley de los Presupuestos Generales del Estado. Además de ello, los gobiernos municipales tendrán la posibilidad de corregir a la baja hasta un 15% de los valores catastrales del suelo en función de su actualización. Con ello se intenta que el impuesto no se desvíe de la realidad inmobiliaria de la zona donde se aplica.
El sistema objetivo se convierte en optativo Este método para calcular la base imponible es optativo ya que el contribuyente tiene la posibilidad de tributar en función de la plusvalía real obtenida en el momento de la transmisión de un inmueble y que se determina por la diferencia entre el valor de transmisión del suelo y el de adquisición. Si el contribuyente demuestra que la plusvalía real es inferior a la resultante del método de estimación objetiva, podrá aplicar la real. En las transmisiones de un inmueble en los que haya suelo y construcción, la plusvalía real del terreno equivaldrá a la diferencia entre el precio de venta y el de adquisición tras aplicarle la proporción que representa el valor catastral del suelo sobre el valor catastral total.
No hay ganancia, no hay impuesto
El Real Decreto-ley también da cumplimiento al mandato del Tribunal Constitucional en su sentencia 59/2017 de no someter a tributación aquellas situaciones de inexistencia de incremento de valor de los terrenos. Para ello, se introduce un nuevo supuesto de no sujeción al impuesto para las operaciones en que se constate, a instancia del contribuyente, que no se ha obtenido un incremento de valor. El interesado en acreditar la inexistencia de incremento de valor deberá declarar la transmisión, así como aportar los títulos que documenten la transmisión y la adquisición. Para constatar la inexistencia de incremento de valor, como valor de transmisión o de adquisición se tomará el que sea mayor de entre el que conste en el título que documente la operación o el comprobado, en su caso, por la Administración Tributaria, de acuerdo con la nueva facultad que se otorga a los ayuntamientos.
Freno a la especulación
Una novedad incluida en la nueva norma es la obligatoriedad de pagar la plusvalía generada dentro del año. Todas las operaciones inmobiliarias realizadas dentro del mismo ejercicio y que hayan obtenido ganancia, deberán tributar por ella. Una medida dirigida directamente a la especulación en la compra-venta de inmuebles y que tantos quebraderos de cabeza provoca en el mercado inmobiliario.