En pleno debate sobre el parque de vivienda en alquiler, se multiplican las consultas sobre el tratamiento fiscal que reciben los alquileres de inmuebles tanto para el dueño del piso en arriendo como para el inquilino. Este post tiene la intención de aclarar algunas dudas sobre como tributar los ingresos y los gastos que rodean esta actividad en la provincia de Bizkaia, y tomando como referencia la Norma de la Hacienda Foral 13/2013 de 5 de diciembre del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y los posteriores decretos que la desarrollan..
En primer lugar, cabe recordar que los rendimientos procedentes del arrendamiento de una vivienda constituyen para el arrendador un rendimiento de capital inmobiliario y a partir de ahí podemos distinguir varios supuestos:
- El piso alquilado va a ser dedicado a vivienda habitual. Si el inquilino emplea la vivienda como residencia al menos seis meses más 1 día, se considerará vivienda habitual. En ese caso, el arrendador podrá deducirse hasta el 20% de los ingresos obtenidos. Si el piso estuviera aún sujeto al préstamo hipotecario de la compra, a esa deducción se sumarían los intereses del préstamo.
- El piso en alquiler se emplea como segunda vivienda por parte del inquilino. El propietario tributará mediante una estimación directa, es decir ingresos menos los gastos derivados del mantenimiento y conservación del inmueble, además de poder incluir los gastos que produzca la intermediación de una agencia inmobiliaria.
- La propiedad, ya sea local o piso, se emplea en una actividad económica (despacho, comercio, taller…). La tributación también se calculará por estimación directa, incluyendo todos los gastos citados en el caso anterior.
- El piso se alquila a una fundación, ONG o cualquier otra entidad acogida al Régimen Fiscal de las Entidades sin fines lucrativos y de los Incentivos Fiscales al Mecenazgo; en este caso tienen para el dueño del piso la misma calificación a la hora de declararlo que los supuestos en los que alquiler se destina a vivienda habitual: una deducción del hasta el 20% de los ingresos más los intereses del préstamo si lo hubiere.
- El arrendatario alquila habitaciones en su casa: Si el destino de este alquiler por habitaciones tiene carácter permanente y no vacacional, el régimen de tributación de los ingresos que perciba es el mismo que en el supuesto de alquiler de un piso para vivienda habitual.
- Los alquileres estacionales o temporales de inmuebles en fincas urbanas (viviendas turísticas) tienen consideración de arrendamiento para uso distinto del de vivienda habitual y por ende, tributarán como lo hacen los alquileres de inmuebles destinados a segunda vivienda o a una actividad economía, por estimación directa.
Cuando es ahorro y cuando es ingreso
- En todos estos casos citados la declaración de los ingresos se hace dentro de la declaración anual de la renta (IRPF) pero en dos capítulos distintos. Cuando se trata del alquiler con calificación de vivienda habitual, la cantidad resultante se integrará directamente en la base imponible del ahorro, con el mismo tratamiento que los beneficios de las acciones en bolsa o de los fondos de inversión. Sin embargo, si el alquiler tiene un destino estacional, vacacional o para una actividad económica, los ingresos se suman a la base imponible general. La norma recoge que estas características son aplicables al mobiliario, a los trateros, garajes y cualquier otra dependencia incluida en el contrato.
- El arrendador tiene más de un piso o local destinados al alquiler. En este caso ya estaríamos hablando de la conveniencia de que sea una sociedad la gestora de los alquileres. En este supuesto, las cantidades obtenidas ya no tienen la consideración de rendimientos del capital inmobiliario, sino de actividades económicas, dentro de cuyo apartado específico deberán ser declarados. La Ley establece que para llegar a definirlo como actividad económica y beneficiarse de los parámetros que marca la norma, la sociedad gestora deberá tener al menos una persona empleada, con contrato laboral y a jornada completa.
Hasta este momento hemos hablado de los dueños de los inmuebles o arrendatarios pero ¿qué pasa con los inquilinos?
- En el caso del alquiler por vivienda habitual, el inquilino tiene derecho a deducirse el 20% de las cantidades satisfechas por este concepto hasta un límite de 1.600 € en su declaración anual de la Renta. Para las familias numerosas la deducción se eleva hasta el 25% con un límite de 2.000 € por ejercicio.
- Para los arrendatarios jóvenes menores de 30 años, la deducción en su liquidación de IRPF se eleva al 30% de los importes, pero con un límite de 2.400 €. Si el alquiler del piso fuera compartido por varios inquilinos menores de 30 años, el tratamiento fiscal que recibe es el mismo que el aplicado a las familias numerosas.
- Los receptores de ayudas o subvenciones públicas para el alquiler de viviendas, deberán restar el importe recibido de la cantidad abonada como alquiler.
Como ya hemos comentado al principio, estas obligaciones se basan en la norma de la Hacienda Foral de Bizkaia. La Agencia Tributaria da un tratamiento algo diferente.
La hacienda estatal considera que a los propietarios que tributan los ingresos a través de la declaración de la renta pueden deducirse los rendimientos de ¨todos los gastos necesarios para su obtención, así como las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con el mismo, siempre que respondan a su depreciación efectiva.¨
A la cantidad resultante, el rendimiento neto, se le podrá deducir un 60% en cualquier caso, sea cual sea la edad del inquilino. (Hasta 2015 la deducción era del 100% si el arrendatario tenía entre 18 y 30 años).
En el caso de sociedades dedicadas al alquiler de inmuebles, la Agencia Tributaria hace mención expresa a la exención del IVA si el arriendo del inmueble, garaje… es para uso exclusivo de vivienda, no así en el caso de los despachos, centros de negocio o cualquier otro uso comercial.
Aunque aquí hayamos intentado desentrañar conceptos básicos del tratamiento fiscal de los alquileres, sabemos que hay excepciones que responde a situaciones excepcionales. ¿Es ese tu caso?
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